Actividades vulnerables en el sector inmobiliario: qué son y por qué le importan a tu empresa

Si tu empresa construye, desarrolla, comercializa o intermedia en la venta de inmuebles, o recibe dinero de compradores para un proyecto en preventa, es muy probable que la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI, conocida como Ley Antilavado) ya te aplique, aunque nadie te lo haya dicho de forma explícita.

Este artículo reúne en un solo lugar lo que un directivo necesita saber: qué dice la ley, a quién obliga, qué hay que hacer, desde qué monto, qué pasa si no se cumple y qué cambia con las nuevas Reglas. Cada afirmación lleva su artículo para que puedas consultarlo en la fuente.

Qué es una actividad vulnerable

La LFPIORPI identifica ciertas actividades que, por su naturaleza, pueden usarse para introducir dinero de origen ilícito a la economía formal. Las llama “actividades vulnerables” y las enumera en su artículo 17. Quien las realiza no comete ninguna falta por hacerlo; simplemente queda obligado a identificar a sus clientes, conservar información y avisar a la autoridad en ciertos casos.

El sector inmobiliario aparece en dos fracciones del artículo 17: la V y la V Bis.

Las dos fracciones del sector inmobiliario

Fracción V: construcción, desarrollo e intermediación

La fracción V cubre “la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes” (artículo 17, fracción V, reformada en el DOF del 16 de julio de 2025).

En palabras simples, abarca tres tipos de actividad, siempre que haya compraventa de por medio y se hagan de forma habitual o profesional:

• Construir inmuebles.
• Desarrollar inmuebles.
• Intermediar en la compraventa: comercializadoras, inmobiliarias y corredores que participan en la transmisión de la propiedad.

Fracción V Bis: recepción de recursos para un desarrollo inmobiliario

La fracción V Bis, agregada por la reforma del 16 de julio de 2025, cubre “la recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta”. La propia ley define Desarrollo Inmobiliario como “el proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta” (artículo 3, fracción IV Bis).

Aquí el foco ya no es la compraventa terminada, sino el dinero que entra para financiar el proyecto. El caso típico es la preventa: apartados, enganches o aportaciones que se reciben antes de que el inmueble exista.

Diferencias en una tabla

Una misma empresa puede quedar en las dos fracciones: por ejemplo, una desarrolladora que recibe aportaciones en preventa (V Bis) y después vende las unidades terminadas (V).

Quién es sujeto obligado

Es sujeto obligado quien realiza alguna de estas actividades, sea persona física o moral. La ley aclara que también se considera que las realizan quienes actúan por medio de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica (artículo 17, párrafo agregado en 2025). En la práctica, esto incluye a:

• Desarrolladoras que construyen y venden, o que reciben recursos para un proyecto.
• Constructoras que realizan la actividad de forma habitual o profesional en operaciones de compraventa.
• Comercializadoras, inmobiliarias y corredores que intermedian en la compraventa.
• Fideicomisos u otras figuras a través de las cuales se realiza la actividad.

Un punto que suele sorprender: la fracción V no fija un monto mínimo para identificar al cliente, solo para presentar el aviso. El Reglamento aclara que, cuando no hay monto de identificación, todos los actos u operaciones se consideran actividad vulnerable y quedan sujetos a las obligaciones de la ley (Reglamento, artículo 7, último párrafo). Es decir, aunque la operación sea pequeña, hay que identificar al cliente e integrar su expediente.

El umbral: desde qué monto hay que presentar aviso

En ambas fracciones, la operación es objeto de aviso cuando es igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA. Con la UMA vigente de febrero de 2026 a enero de 2027 (117.31 pesos, según el INEGI), el umbral equivale a 941,412.75 pesos.

Dos precisiones importantes:

• No se suman impuestos. Para calcular si una operación llega al umbral de aviso no se consideran las contribuciones de la operación (Reglamento, artículo 6).
• Las operaciones se acumulan. Si con un mismo cliente se realizan varias operaciones en un periodo de seis meses que, sumadas, superan el umbral, pueden quedar sujetas a aviso (artículo 17, penúltimo párrafo). El aviso se presenta con la operación que alcanza el umbral, aunque no hayan pasado los seis meses (Reglamento, artículo 7).

Qué obligaciones tiene tu empresa

El artículo 18 de la ley enumera las obligaciones. La reforma de 2025 lo amplió de seis a once fracciones, más una fracción IV Bis. Agrupadas por tema:

Registro y responsable

• Darse de alta en el padrón de quienes realizan actividades vulnerables, en el portal del SAT (artículo 18, fracción IV Bis; Reglamento, artículo 12, que pide inscripción en el RFC y e.firma vigente).
• Si la empresa es persona moral, designar ante la autoridad a una persona representante encargada del cumplimiento, que debe capacitarse cada año (artículo 20).

Clientes y expedientes

• Identificar a cada cliente con documentos oficiales y conservar copia (fracción I).
• En relaciones de negocios, pedir información sobre su actividad u ocupación (fracción II).
• Identificar al beneficiario controlador: la persona física que en última instancia se beneficia de la operación o controla a la persona moral cliente. Para efectos de esta ley, controla quien tiene más del 25 % del capital con derecho a voto, entre otros supuestos (fracción III y artículo 3, fracción III).
• Conservar la información y documentación durante al menos diez años (fracción IV).
• Si el cliente se niega a dar la información, la empresa debe abstenerse de realizar la operación, sin responsabilidad (artículo 21).

Avisos

• Presentar los avisos a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación (artículo 23).
• Si en el mes no hubo operaciones objeto de aviso, presentar un informe que lo declare, conocido como “aviso en cero” (Reglas de Carácter General, artículo 25).
• Presentar un aviso dentro de las 24 horas siguientes cuando haya sospecha o indicios de que los recursos pueden tener origen ilícito, aunque la operación no se haya celebrado (fracción VI, segundo párrafo). El Reglamento condiciona la presentación de este aviso a que se actualicen los formatos oficiales (transitorio quinto del decreto de reforma al Reglamento).

Prevención interna (las cinco obligaciones nuevas de 2025)

• Una evaluación de riesgos con enfoque basado en riesgos, propia de la empresa (fracción VII). Explicamos la diferencia entre esta evaluación y la clasificación de cada cliente en este artículo.
• Un Manual de Políticas Internas (fracción VIII).
• Procesos de selección de personal y capacitación anual (fracción IX).
• Mecanismos automatizados de monitoreo permanente (fracción X). Las Reglas aclaran que pueden ser hojas de cálculo o bases de datos, siempre que cumplan sus funciones y sean verificables (Reglas, artículo 3, fracción XI Ter).
• Una auditoría anual, interna o externa según el nivel de riesgo (fracción XI).

Una prohibición que no hay que olvidar

• No se puede pagar ni aceptar en efectivo la compraventa o constitución de derechos reales sobre un inmueble por un valor igual o superior a 8,025 UMA (artículo 32, fracción I). A diferencia del umbral de aviso, para este límite sí se suman las contribuciones (Reglamento, artículo 6).

Desde cuándo se exige cada obligación nueva

Las Reglas de Carácter General que dan el detalle operativo se publicaron con el Acuerdo 115/2026 en el DOF del 7 de agosto de 2026. Según sus artículos transitorios:

Las obligaciones que ya existían antes de la reforma, como identificar al cliente, darse de alta, presentar avisos y avisos en cero, y conservar expedientes, siguen exigiéndose hoy.

Qué pasa si no cumples

La ley fija multas en UMA (artículos 53 y 54). Con la UMA de 117.31 pesos:

Un aviso presentado con más de 30 días de retraso deja de tratarse como aviso tardío y se sanciona como omisión (artículo 53, fracción III, segundo párrafo). En una venta de varios millones de pesos, el criterio del 10 % al 100 % del valor puede superar el tope en UMA.

Además, la ley prevé prisión de dos a ocho años para quien proporcione información falsa para los avisos, o modifique o altere la información que se incorpora a ellos (artículo 62). Desde la reforma de 2025, estos delitos también pueden cometerse por negligencia; no se sancionan si el error se corrige de forma espontánea antes de que la autoridad lo conozca. A esto se suma la exposición reputacional frente a bancos, socios y compradores.

La salida: corregir antes de que llegue la autoridad

La ley ofrece una salida real. Si la empresa cumple de forma espontánea, antes de que el SAT inicie sus facultades de verificación, y reconoce expresamente la falta, la autoridad no la sanciona: es un beneficio de única ocasión. Si ya lo usó antes, la multa se puede reducir hasta en 50 % (artículo 55).

El Reglamento precisa cómo hacerlo: un escrito libre ante el SAT, firmado por quien realiza la actividad o su representante legal, que detalle todas las faltas, manifieste bajo protesta de decir verdad que ya se corrigieron y anexe la documentación que lo pruebe (Reglamento, artículo 55 Bis).

Qué debe hacer tu empresa ahora

1. Confirmar si encuadra en la fracción V, en la V Bis o en ambas.
2. Revisar el alta en el padrón del SAT y la designación del representante encargado del cumplimiento.
3. Revisar el historial de avisos, incluidos los avisos en cero de los meses sin operaciones.
4. Revisar una muestra de expedientes reales: identificación, beneficiario controlador y forma de pago.
5. Planear las obligaciones nuevas con las fechas de 2027 y 2028 a la vista: evaluación de riesgos, manual, capacitación, mecanismos automatizados y auditoría.
6. Corregir lo que aparezca mientras todavía se puede invocar el artículo 55.

Antes de construir un programa completo, lo más útil suele ser un diagnóstico puntual: revisar un puñado de expedientes reales de tu operación y ver, con evidencia concreta, dónde está parada tu empresa frente a la ley.

Preguntas frecuentes

¿Mi inmobiliaria es sujeto obligado aunque solo intermedie y no construya?

Sí, si intermedia de forma habitual o profesional en la compraventa de inmuebles. La fracción V del artículo 17 incluye expresamente la intermediación en la transmisión de la propiedad cuando hay operaciones de compra o venta.

¿Desde qué monto tengo que presentar aviso?

Desde 8,025 veces el valor diario de la UMA: 941,412.75 pesos con la UMA de 2026. Para ese cálculo no se suman los impuestos de la operación, pero sí se acumulan las operaciones con un mismo cliente en un periodo de seis meses.

¿Tengo que presentar algo si en el mes no tuve operaciones que avisar?

Sí. Las Reglas de Carácter General (artículo 25) piden presentar un informe que declare que en ese mes no hubo operaciones objeto de aviso. Omitirlo es un incumplimiento.

¿Qué cambia si recibo apartados o enganches en preventa?

Desde la reforma del 16 de julio de 2025, recibir recursos para un desarrollo inmobiliario destinado a venta o renta es una actividad vulnerable por sí misma (artículo 17, fracción V Bis), con el mismo umbral de aviso de 8,025 UMA.

¿Puedo aceptar efectivo en la venta de un inmueble?

Hasta cierto límite. Está prohibido pagar o aceptar en efectivo la compraventa de un inmueble por un valor igual o superior a 8,025 UMA (artículo 32, fracción I), y para ese límite sí se suman las contribuciones (Reglamento, artículo 6).

Sigue leyendo

• Guía PLD para el sector inmobiliario 2026: resumen de la reforma y descarga del análisis completo.
• El EBR no es lo mismo que clasificar a un cliente.
• Nuestro servicio de PLD y actividades vulnerables.

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Fuentes

• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, texto vigente, última reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025: artículos 3, 17, 18, 20, 21, 23, 32, 53, 54, 55 y 62. Cámara de Diputados.
• Reglamento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, texto vigente, última reforma publicada en el DOF el 27 de marzo de 2026: artículos 6, 7, 12 y 55 Bis, y transitorio quinto. Cámara de Diputados.
• Acuerdo 115/2026 por el que se modifican las Reglas de carácter general a que se refiere la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Diario Oficial de la Federación, 7 de agosto de 2026: artículos 3 y 25, y transitorios.
• Valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, vigente de febrero de 2026 a enero de 2027: 117.31 pesos. Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

Foster & Roiz Abogados
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